中标 “万亩水田” 实为山改地，种植场陷经营绝境

十几个山头182亩均无法种植

今年12月22号吴先生向我们表述，22年12月748 万元中标了衢州衢江农业生态资源运营有限公司的 11139 亩水田承包权。本想靠着这片 “万亩水田” 扩大种植规模，可真到实地耕种才发现，土地的实际情况和当初说的、合同写的差得有点多，经营起来处处碰壁。双方没谈拢解决方案，衢州衢江农业生态资源运营有限公司主动走了仲裁程序，目前仲裁机构已作出裁决，结果未支持种植场的相关主张。种植场不服该裁决，正通过合法途径进一步维护自身权益，这事也让不少人关注起农村土地流转的规范问题。

核心问题：说好的 “万亩水田”，实际能种的打折扣

合同写 1 万多亩水田，但4千亩无法正常耕种

种植场负责人说，2022年12月中标后他们找了专业机构测地，结果吓了一跳：合同上写的 11139 亩，里面积了好多不能种庄稼的地方。具体算下来：水库占了 485 亩、6-8米的乡间道路180 亩、还有被占用的土地 276 亩、没整改好的 690 亩，加上铁塔、河流、公墓、山头这些，总共 2104亩左右非耕地，全算进了承包面积里。

更麻烦的是，还有约4千亩地因为缺水浇不了，没法正常耕种，但种植场还得按 11139 亩的总面积交租金，这让他们压力不小。这么一算，真正能稳定种庄稼的地只剩约 7000 亩左右，和 “万亩水田” 的说法差了一大截。

移交协议显示：万亩水田实则（山改地）

河流121.54亩均无法种植

抽水设施每天仅10小时（2千亩地无法满足）

近半数是 “山改地” 没提前说，浇水要跑六七公里

测地还发现，这1万多亩实际近一半是 “山改地”—— 就是把山坡改成的地。种植场说，当初拍卖、签合同的时候，衢州衢江农业生态资源运营有限公司压根没提过有这么多山改地。这种地土层薄，存不住水和肥料，想种水稻根本不行，和他们原本的种植计划完全对不上。

浇水更是大难题。这片地分成 6 个区域，浇水全靠新建的一个水利设施，是当地村民承包的，每天仅允许抽水10个小时，离种地的地方有 6-7 公里远。种植场算了下，就 2000 亩地，哪怕 24 小时不停抽水，浇一遍也得 25 天。水源不够、设施跟不上，导致部分水稻长得不好，有些地块可能要减产，给种植场造成了不少经济损失。

水库：485.34亩无法种植

核心困境：4 千亩土地难耕种，经营成本高企

非耕与缺水地块占比大，租金成本承压

据吴先生介绍，经专业测绘机构勘测，合同约定的 11139 亩土地中，包含水库、道路、山头、公墓等非耕用地，叠加因灌溉条件限制无法耕种的区域，合计约 4000 亩土地暂无法正常开展农业生产。他表示，即便这部分土地无产出，种植场仍需按合同约定的总面积支付租金，每年租金多支出约 300 万元，三年累计已达 900 万元。

公墓：27亩，未整改的面积：689亩均无法种植

多项开支叠加，经营压力剧增

吴先生称，除租金外，种植场还承担着高额生产运营成本。据其测算，三年间肥料、农药、种子采购，无人机作业、农机使用及人工薪酬等开支累计超过 300 万元。叠加无法耕种土地的无效成本，三年经营累计亏损已超过 1000 万元。

铁塔面积101.03亩、观景台:4亩，道路：179.96亩 均无法种植

债务与生活双重压力，经营者陷困境

“现在每天都被债务压得喘不过气。” 吴先生坦言，亏损导致种植场资金链紧张，存在工人工资未及时结清、供应商货款拖欠的情况，时有债主上门沟通。他表示，长期的经营压力导致朋友关系疏远，家庭关系也受到影响，“多年积蓄投入其中还欠外债，有时会对未来感到迷茫。

争议焦点：土地流转手续和仲裁结果，双方看法不一样

土地流转的手续不全，合同也不规范

种植场提出，从合作开始，衢州衢江农业生态资源运营有限公司就没拿出完整的证明，证明他们有权流转这片土地。按规矩，流转这么多村子的地，得有所有农户的同意和授权，但对方只给看了两个镇政府的移交协议。

而且，这么大规模的土地流转，按《农村土地承包法》得经过县级以上政府审查，超大规模的还得在省里备案审核，但种植场至今没见过这些文件。另外，双方签的合同也不是国家规定的农村土地承包专用合同，就是普通的民事合同，像土地质量等级这些关键信息都没写清楚，这也为后来的矛盾埋下了伏笔。

仲裁已作出裁决，种植场不服将继续维权

裁决书

因为这些问题谈不拢，衢州衢江农业生态资源运营有限公司在 2025 年 9 月 16 日申请了仲裁。有意思的是，4 天前（9 月 12 日）刚公布了新修订的《仲裁法》，里面说农村土地承包的纠纷不能走仲裁，但这部法律要到 2026 年 3 月才生效。最终仲裁机构在新法生效前审结案件，作出了未支持种植场的裁决。

种植场对这个仲裁结果和流程都不认可，认为自身合法权益没有得到充分保障。其相关负责人表示，会依据法律规定的途径，继续通过合法方式主张权利，希望相关部门能介入核实情况，推动纠纷得到公正解决。

行业关注：规范土地流转与交易诚信，守护农业经营者权益

农村土地流转是优化土地资源配置、助力乡村振兴的重要举措，土地流转交易需以合规与诚信为核心前提。此次纠纷中暴露出的土地核心属性信息披露不充分（“水田” 变山改地未告知）、合同条款不规范、流转资质材料不完整等问题，不仅让种植场陷入绝境，也引发了行业对农村土地流转规范化及交易诚信建设的广泛关注。

业内人士建议，相关监管部门应加强对农村土地流转项目的全流程监管：一是严格核查流转方主体资格及农户授权文件，确保流转行为合法合规；二是强制使用国家和省级标准合同范本，明确土地面积、质量等级、实际用途、配套设施等核心条款，保障双方权益；三是健全信息披露机制，要求流转方如实公示土地实际状况（包括土地类型、耕种条件等），保障承包方的知情权与选择权；四是完善纠纷调解机制，为双方提供便捷高效的沟通协商渠道，减少矛盾激化。

目前，吴先生的维权行动仍在推进中。公众期待该纠纷能通过合法程序得到公正合理的解决，既维护农业经营主体的合法权益，也推动农村土地流转市场交易的规范化、法治化发展，为农业现代化与乡村振兴营造公平、透明、有保障的市场环境。

谁来守护农业经营者权益？